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自從「文林苑」強拆爭議後，今年長安西路都更又爆出偷拆事件，再次引發社會輿論正反兩面交鋒。撇除爭議不說，都更確實有助於市容更新和居住品質，老屋都更正夯，今年大台北都更量將首度衝破千億…… 



不畏房市低迷，今年都更推案量能即將大爆發！據《住展雜誌》統計，大台北預計於今年推出的都更案量約一○五○至一一五○億左右；若以低標一○五○億計算，則較去年的六九四億大增逾四百億、年增幅約五成。 



不僅如此，這更是雙北市有史以來都更案量首度突破千億以上，顯示老屋都更正夯！在諸多都更大案挹注之下，今年房市熱鬧滾滾，儼然是名符其實『都更年』。

百億大案　地段菁華

住展雜誌市調資料顯示，大台北都更案量已連續二年大增、並續創新高紀錄；一六年跳升至約六九四億，一七年案量低標可望放大至一○五○億，顯示都更推案動能相當充沛，大部份都更案都位在菁華區、且是逾十五億元以上的指標案。 



由於台北市房價較高，實施都更較有利潤，建商投入意願較高，案量較新北市來得大。以今年來說，北市都更預估量約七五○至八五○億，新北市則約三百億，約占今年大台北推案預估量二成五，意味都更案已成為建商重要的案源。 



預計今年釋出的都更案中，單一量體最大的是大安區「正義大樓都更案」，總案量約三百至四百億，其次是新莊區「泰舍至善元」的二二○億。案量第三大的「潤泰敦峰」為一五○億，該案前身是微風廣場停車場。

素地貴又少　建商拚都更

中山區是大台北都更最熱絡的行政區，光是指標案就多達三個，分別是「璞園貴象」、「醇建築」、「然花苑」。 



由於大台北都更案多位在菁華區，地段好、案量大，將是上市櫃建商今年的重心題材，包括三圓、華固、潤泰、冠德均有大案釋出。其中，又以「華固名鑄」銷售最優異，該案在潛銷階段就已售出近半量體，為今年公開的都更案摘下好采頭。 



由於大台北菁華區素地稀少又貴，建商想買也買不下手，轉個方向拚都更成為新的出路。其次，在「文林苑」事件後，社會各界對都更有更深入的暸解，對釘子戶的同情已不再像過去一樣高，從長安西路偷拆事件可以發現，若是釘子戶開天價卡住都更案，輿論已不再一面倒支持釘子戶。 



整體來說，這股都更推案量能可望延續二到三年，但今年與未來預計公開的都更案都是過去房市景氣上升階段所辦理的，但近二年房市遭遇不景氣、房價滑落，都更成本難以轉嫁買方，建商參與都更意願已快速降低。未來若都更條例修法遲遲不過、房市景氣無法復甦，政府又拿不出魄力解決釘子戶問題，都更規模恐怕欲大不易。

台中市長林佳龍日前出席立法院前瞻計畫公聽會，積極表達中彰投苗軌道建設計畫的願景，也呼籲中央應打破以往軌道運輸發展長期「重北、輕南、忘台中」的格局，引發各界重視。 



林佳龍強調，持續透過中央前瞻計畫，為台中市爭取軌道運輸、水環境等重大建設。而大台中山手線、捷運藍線、綠線、綠線延伸彰化等交通建設，能讓台中形成四通發達的軌道路網，更能進一步與鄰近縣市形成交通區域聯合治理。 



林佳龍表示，台中有山、海線鐵路，將后里到大甲串聯起來，加上追分到成功雙軌化，以及從豐原至原台中市區的鐵路高架捷運化，還有海線鐵路雙軌高架化，形成環狀鐵路，將與東京山手線相似。 



對於經費分攤，市府將爭取由中央負擔7成。另外，捷運綠線107年將試營運，沿著文心路至烏日後與高鐵、台鐵銜接，再延伸到北彰化，可聯結台中與彰化生活圈，形成交通上的區域聯合治理。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

財政部國稅局表示，被繼承人死亡時，其依民法第1138條規定之各順序繼承人全部拋棄繼承。如已拋棄繼承權之繼承人經法院選定為遺產管理人，即使該被繼承人死亡時遺有作農業使用之農業用地，不得將該筆土地價值自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。



該局說明，遺產中之農業用地價值得以依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，從遺產總額中扣除免徵遺產稅，乃係由繼承人或受遺贈人所承受之農業用地及其地上農作物，仍作農業使用。其立法目的主要在於鼓勵繼承人或受遺贈人，對於所承受之農業用地及其地上農作物，仍作農業使用，始為免稅優惠；若非由繼承人或受遺贈人所承受者，即不適用免稅優惠。



該局指出，被繼承人甲君其依民法第1138條規定之各順序繼承人，均已向法院聲請拋棄繼承，並經裁定准予備查在案。嗣經該局依遺產及贈與稅法第6條第2項規定，向法院聲請並經裁定，指定被繼承人甲君之子乙君為遺產管理人。乙君未依規定申報被繼承人甲君之遺產稅，經該局逕為核定並以遺產管理人乙君為納稅義務人，發單補徵遺產稅及裁處罰鍰。



乙君不服，主張被繼承人所遺土地係屬農業用地，請求增列農業用地扣除額，應免徵遺產稅。該局查得被繼承人甲君依民法第1138條規定之各順序繼承人，均已拋棄繼承，亦無受遺贈人，故被繼承人甲君繼承事實發生時，並無繼承人或受遺贈人可承受系爭土地，繼續作農業使用，乙君雖主張並取得系爭土地作農業使用之證明書，佐證該土地屬農業用地，惟與遺產及贈與稅法第17條第1項第6款前段規定「遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者」之要件不符，乃為駁回乙君復查決定。



該局提醒，納稅義務人辦理遺產稅申報時，應注意遺產及贈與稅法相關法條適用規定，以正確申報，並維護自身權益。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

為維護自身權益，請於購買房屋申報契稅時，記得填寫契稅申報書附聯，以免因未申請房屋使用情形變更，導致房屋實際作自住住家使用，房屋稅卻按較高的非自住住家用稅率課徵之情況發生。

新竹縣政府稅捐稽徵局表示，本縣契稅由房屋所在地鄉鎮市公所代徵，民眾購屋自住使用向公所申報契稅時，可善加利用契稅申報書附聯辦理房屋使用情形變更，及早按最低之自住住家用1.2％稅率課徵房屋稅，日後即毋須另行填具申請書申請房屋使用情形變更，省時又便利。



該局指出，適用自住住家用稅率要件為：

一、無供出租或營業使用。

二、供本人、配偶或直系親屬實際居住。

三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

稅捐機關表示，依據印花稅法第5條第5款、第7條第4款規定，典賣、讓受及分割不動產契據，係指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立憑以向主管機關申請物權登記之契據，每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。配偶如因離婚或一方死亡而行使剩餘財產差額分配請求權時，係「債權請求」，與買賣、交換、贈與等方式移轉產權不同，非屬印花稅課徵範圍。



稅捐機關說明，有關配偶一方依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產，經持憑不動產移轉契約書，或配偶一方死亡，經提出全體繼承人同意書辦理所有權移轉登記者，均非屬上述課徵印花稅範圍，自無須貼用印花稅票。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

立法院內政委員會4月6日初審通過「平均地權條例部分條文修正草案」，將公告地價由現行每三年修改為每二年調整一次。對此修法目的與方向，台北市政府地政局表示尊重，但為讓公告地價更能及時反映地價動態，台北市政府地政局仍建議公告地價應隨地價變動「每年調整」，增進政府每年計徵地價稅基的合理性，即時反映地價漲跌。



公告地價三年一調，因有延遲地價變動及累計調幅過大情形，直接影響地價稅基的公平合理性，易引發各界疑慮。為此，台北市政府自2015年8月迄今，透過行政院會議2015年8月20日、內政部會議2015年8月28日、2016年9月20日、依照內政部要求函復桃園市政府有關調查公告地價調整頻率意見2017年1月26日及台北市政府邀集內政部及各界召開座談會2016年1月15日、市政顧問會議2017年2月13日等多重管道，六度向中央明確建議縮短公告地價調整頻率或授權地方得「每年調整」之建言與立場。



倘公告地價能隨地價動態「每年調整」，當地價上漲時，將可避免累計調幅過大造成民眾稅負沉重或投資者風險管控不易；當地價下跌時，亦可適時減輕稅賦負擔。



為解決現行一地多價的問題，在縮短公告地價調整頻率後，建議進而以推動地價單一化為目標，整併各類地價查估方式，回歸估價專業，合理查估市價，至於課稅地價及稅率則可由中央依課稅目的訂定原則，並授權地方財稅機關可依財政需求、產業政策扶植產業、民眾負擔自住輕稅等因素，決定稅基與稅率，以統一事權，提升效率。至於BOT、地上權地租或公地出租租金部分，則由主管機關依招租目的及產業發展政策與公告地價脫鉤，其中地上權住宅地租負擔重主要係因地租年息率為自用住宅稅率17.5倍，但其用途多供自住使用，與具有營收性質之商業不動產地上權開發案實屬有別，其地租應依其開發方式、收益價格、住宅價值逐年遞減等特性計收，對此北市地政局已三度行文中央，建議地上權住宅地租計算應與公告地價脫勾。



近來新聞媒體報導，不動產景氣波動頻繁公告地價三年一調難以跟上市場地價變動腳步，以及累計三年幅度一次調整，造成土地所有權人地價稅、公地承租人或地上權人地租面臨無法評估的暴增式租稅風險等相關議題，均點出現行公告地價每三年調整一次制度之不合理性，基於制度合理化之必要性及考量改革應儘可能一次到位，台北市政府建議仍應以公告地價「每年調整」為修法方向，重建政府與民眾的信賴關係，並作為房地價稅改革的第一步。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

近年新案市場餘屋量過重，許多大型開發商暫緩推案，改以出清手上庫存成屋為主，富旺國際董事長林正雄表示，過去2年預售市場表現不佳，今年全國各大建商都以去化餘屋作為營運方針，今年富旺國際完工案量約達80億元，也將以去化手上成屋為主。

▲「國美天藏」為富旺國際台中大樓案，已完工。(業者提供)

林正雄分析，去年房市餘屋量與新成屋供給量走勢呈現死亡交叉，市場已有5萬棟餘屋，每年各大開發商將再新增5~6萬棟預售推案量，3年來累積未售出的預售屋案量已在今年變成新成屋，賣壓在今年達到史上最高峰，呼籲政府官方釋出友善配套，讓餘屋順利去化、避免房市持續惡化。

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今年富旺國際完工建案量達80億元，分佈台中及新竹地區，目前富旺國際手上庫存土地很多，林正雄舉例，如新竹還有北湖車站旁1萬2000坪基地；以及台中新光重劃區800坪建地，建照已核發，不過這2年仍以去化手上餘屋量為主，待市場更明朗健康才會推案，穩健站穩每一步。